Los secretos del barrio con más proyectos de toda la ciudad y al que todos se quieren mudar: cuánto cuesta un departamento nuevo

Grúas y camiones que cargan y descargan materiales, demoliciones y nuevas edificaciones que surgen. Núñez se transforma y replantea el mapa porteño de inversiones inmobiliarias. En el último año, este barrio desplazó a Palermo en cuanto a la captación de nuevos proyectos, concentra la mayor dinámica de renovación urbana de la ciudad y se consolida como uno de los destinos más buscados por desarrolladores e inversores.

Los datos del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) evidencian que el norte de la ciudad de Buenos Aires se convirtió en el epicentro de las encomiendas de obra registradas en 2025, y permiten anticipar que habrá margen para seguir creciendo.

El avance del Parque de Innovación, la consolidación del corredor de la avenida Del Libertador y la llegada de proyectos corporativos, educativos y residenciales de gran escala ideados para el segmento premium explican parte de este panorama. No obstante, la participación de las obras pequeñas y medianas también es significativa. De este modo, la geografía del desarrollo inmobiliario en CABA se reconfigura y tiene como protagonista indiscutido a este barrio.

El fenómeno no responde a una sola causa. La disponibilidad de tierras, la aparición de polos focalizados, la infraestructura urbana, el avance de las nuevas torres de oficinas y de complejos educativos, así como el cambio en las preferencias habitacionales, confluyen para explicar el crecimiento de un barrio que se consolida como uno de los mercados más dinámicos y sofisticados de la ciudad.

Los indicadores relevados por el CPAU (Consejo Profesional de Arquitectura Y Urbanismo) permiten observar con claridad esa tendencia. Entre 2023 y 2025, la distribución de las encomiendas de obra nueva y vivienda mostró una migración progresiva hacia el norte de la Capital. Si 2024 había consolidado un corredor activo entre las comunas 12, 13, 14 y 15, al año siguiente la actividad pasó a concentrarse casi exclusivamente en la 13, integrada por Núñez, Belgrano y Colegiales.

Las encomiendas permiten anticipar la ciudad a desarrollar ya que reflejan los proyectos presentados ante ese organismo para iniciar –a futuro– obras. Y estos números muestran un desplazamiento contundente de las inversiones: “Al analizar las dinámicas de crecimiento de la Ciudad, se evidencia el avance persistente de pedidos de obra hacia el Corredor Norte, Núñez en particular”, señalaron desde el CPAU durante un encuentro integrado por profesionales, empresarios y funcionarios del ámbito público y privado para dialogar y analizar la dinámica urbana actual. En ese marco, la entidad presidida por la arquitecta Graciela Novoa presentó su último informe decenal del Programa Indicadores, dirigido por el arquitecto Néstor Magariños.

En 2025, el CPAU visó 3.946 encomiendas de obra que totalizaron 2.979.095 metros cuadrados y registró 1.540 demoliciones. Al respecto, Magariños destaca: “La actividad de la construcción en la ciudad crece, hay cada vez más metros cuadrados presentados para trámites. Es una industria muy fuerte. Los inversores son potentes y no paran, siguen avanzando. Para la ciudad es la industria más importante”.

Las obras pequeñas –de hasta 1.000 m2– dominaron las encomiendas registradas en función de la cantidad (81%), distribuyéndose homogéneamente en el tejido urbano. Las medianas (1.000-5.000 m2) acompañaron la distribución territorial de las anteriores, disminuyendo su participación en el último año, tanto en cantidad como en superficie. Y, las obras grandes (más de 5.000 m2) ganaron protagonismo en superficie (39%), concentrándose selectivamente en nodos de alto valor, como Palermo y Puerto Madero. En particular, el eje de la avenida Del Libertador aparece como el gran motor de valorización de este barrio.

El corredor norte y noroeste aparece como la zona más tensionada. Las comunas 12, 13 y 15 concentran la mayor densidad de intervenciones, mientras que la dinámica de demoliciones evidencia un intenso proceso de sustitución edilicia: “Viviendas de baja densidad son demolidas sistemáticamente para dar paso a nuevas obras”, señalan desde el CPAU.

El mapa de distribución territorial de las demoliciones muestra “una mancha continua” en esas comunas, confirmando que el fenómeno no responde a casos aislados sino a una transformación estructural del tejido urbano.

El “Nuevo Núñez” muestra una combinación difícil de replicar: el área crece integrada a la ciudad, a metros del acceso norte, bien conectada, rodeada de verde, en cercanías al río y con oferta de colegios y universidades.

En números, en este sector de Núñez la incidencia del terreno -es decir el valor de la tierra en el costo total de quien compra en pozo- oscila entre los US$650 y los US$950 por metro cuadrado, con la mayor parte de los casos concentrados entre los US$750 y los US$850, con variaciones cuadra a cuadra, según relevamientos realizados por Terres, una empresa que se dedica a la venta de terrenos para desarrollos inmobiliarios.

La consolidación de Núñez como nuevo foco de inversión también puede leerse a partir de la escala de las obras. Uno de los factores más decisivos es el desarrollo del Parque de la Innovación, emplazado sobre las tierras que pertenecían al Tiro Federal. El proyecto no solo transformará el perfil de la zona, sino que además incorpora nuevos usos vinculados con educación, investigación, oficinas y vivienda.

Martín Boquete, director de la inmobiliaria Toribio Achával, considera que el impacto del proyecto ya es visible en el mercado. “El corredor Belgrano-Núñez, especialmente Núñez, en los últimos años se posicionó como la vedette de CABA, desde el punto de vista del real estate y de los nuevos desarrollos”, afirma. Para el broker, la iniciativa del Gobierno de la Ciudad marcó un punto de inflexión: “Después del lanzamiento del Parque de la Innovación y de varias obras de infraestructura en los alrededores, este corredor (especialmente la avenida Del Libertador) es hoy quizás el mercado más demandado en nuevos emprendimientos dentro de la Capital Federal”.

El ejecutivo destaca que la zona reúne proyectos de distintos usos y escalas, y menciona la consolidación de torres corporativas clase AAA como las de Raghsa. Esta desarrolladora avanza con un nuevo campus de oficinas en la zona, en torno a Centro Empresarial Libertador. Esta torre, ubicada en avenida Del Libertador al 7200, comprende cerca de 100.000 m2 de superficie total y plantas libres de hasta 2.900 m2, posicionándose entre las torres corporativas más grandes del país. El complejo, que está completamente alquilado, alberga a más de veinte empresas.

La apuesta de Raghsa en el Corredor Norte de la ciudad de Buenos Aires continúa con otros desarrollos estratégicos como Centro Empresarial Núñez que, con aproximadamente 50.000 m² totales y 3.765 m² destinados a amenities, también tiene todas sus plantas alquiladas. A su vez, trabajan en la construcción de otro edificio sobre la misma traza, que contará con más de aproximadamente 50.000 m2 de área total y en diciembre de 2025 adquirieron por US$73 millones un terreno de 5.800 m² en avenida Del Libertador 7055, con capacidad para desarrollar 75.500 m2 adicionales de oficinas premium.

La sorpresa no fue solo el monto: pocos creían que todavía quedaban lotes disponibles en la zona. Con esta adquisición, Núñez se termina de posicionar no solo como enclave residencial de lujo, sino también como nuevo polo de oficinas AAA, un segmento en el que los pisos se alquilan por encima de los US$28 el metro cuadrado.

En conjunto, estos proyectos y desarrollos superarán los 200.000 m² de oficinas corporativas ofertadas en el área, reforzando la consolidación de este corredor como un nuevo centro corporativo clave dentro del Área Metropolitana de Buenos Aires. “El interés de compañías confirma que Núñez se ha transformado en un nuevo polo corporativo de la ciudad”, agrega Mariano Vega, gerente general de Raghsa, la mayor desarrolladora de oficinas en el país.

Otro dato que refleja que el “Nuevo Núñez” levanta el perfil es el desembarco de JP Morgan. La empresa ocupará el 100% de Centro Empresarial Núñez, una torre de US$55 millones de inversión –también de Raghsa- que estará terminada entre 2026 y 2027. La operación se cerró en mayo del año pasado y fue la más importante de los últimos 20 años del mercado corporativo.

Una vez finalizadas las remodelaciones, la firma ocupará más de 20 pisos en el campus de Núñez. “Fue un hito en el mercado local de oficinas por escala y por la señal clara de confianza en la estabilidad y proyección del país”, afirma Nicolás Cox, presidente de CBRE para la Argentina y Chile, la compañía que cerró la operación.

Por otro lado, el propio Parque de la Innovación sumará universidades, centros de investigación, más oferta de oficinas y viviendas. “Toda la demanda de metros cuadrados para educación ya fue absorbida por distintas universidades de grado y posgrado, especialmente vinculadas con investigación, lo que posiciona la zona como un lugar muy interesante y buscado a futuro por los jóvenes, con todo lo que eso conlleva”, explica Boquete.

Ese ecosistema mixto comenzará a producir además un efecto derrame sobre otros segmentos urbanos y comerciales. Según sostiene, la instalación de empresas multinacionales y corporativas impulsará una mayor actividad gastronómica y de servicios, especialmente durante los días de semana.

Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, coincide con estas proyecciones y señala que este eje se consolidó fuertemente: “El corredor Belgrano-Núñez es hoy uno de los más sólidos y dinámicos de la ciudad para nuevos desarrollos. Combina buena conectividad, infraestructura y una calidad de vida muy valorada”, sostiene.

Según la ejecutiva, la demanda está sostenida por los usuarios finales y los inversores, aunque con un mercado cada vez más segmentado por microzonas y tipo de producto.

En ese contexto, algunas áreas específicas comienzan a ganar centralidad dentro del propio corredor. “Se destacan especialmente Bajo Belgrano y los ejes cercanos a las avenidas Del Libertador y Udaondo, en Núñez, donde se combinan verde, conectividad y proyectos de mayor categoría”, explica la referente inmobiliaria.

“Lo que estamos viendo es la consolidación de un nuevo distrito urbano que, a escala porteña, funciona como un midtown: un área que integra usos mixtos —vivienda, oficinas, educación y comercio— y que redefine la centralidad tradicional de la ciudad”, explica Domingo Speranza, socio de Newmark, empresa especializada en servicios inmobiliarios. El ejecutivo reconoce que este tipo de procesos replican, con identidad local, los que se dieron en ciudades como Nueva York o San Pablo en zonas como Midtown Manhattan o Vila Olimpia.

La cercanía con espacios abiertos, el acceso rápido a la infraestructura urbana y la aparición de desarrollos premium generan un nuevo perfil residencial que combina vida urbana y calidad ambiental. Goldszer considera que, a futuro, el crecimiento va a estar “más vinculado a la calidad y a la diferenciación del producto que al volumen”.

Ese cambio también puede observarse en el tipo de emprendimientos que en la actualidad tracciona el mercado y genera un efecto aspiracional. “Los edificios medianos, bien diseñados y orientados a usuario final, siguen teniendo muy buena demanda. En simultáneo, los proyectos de mayor escala y perfil premium cumplen un rol clave porque elevan el posicionamiento del corredor”, señala Goldszer.

Entre los proyectos representativos menciona Udaondo Buenos Aires y Be Nature, ambos ubicados en torno al Parque de la Innovación y orientados al segmento de alta gama.

El primero de ellos es desarrollado por Landmark Developments, con una inversión de US$370 millones. Es uno de los emprendimientos más ambiciosos, con obras de arte de Marta Minujin y Daniel Joglar. Contempla tres torres de 100 metros de altura en la intersección de las avenidas Udaondo y Libertador con residencias de alta gama que en la torre Ciudad irán desde los 60 a los 140 metros cuadrados, y desde los 200 hasta los 700 metros cuadrados en las torres Río. En pozo, los dos ambientes arrancan en los US$500.000, detalla desde uno de los sillones del showroom pronto a inaugurarse Gabriela Goldszer, master broker de Ocampo Propiedades, que lo comercializa en forma exclusiva.

No es casual: el emprendimiento va a contramano de la tendencia de achicar metros y apuesta por una tipología cada vez más escasa: grandes superficies, de hasta cinco ambientes. Los dúplex tendrán hasta piscinas privadas. Un hotel cinco estrellas formará parte de este imponente complejo. Además, tendrá una superficie total proyectada de más de 165.000 m² y 7600 m² de amenities. La entrega está prevista para 2030.

Be Nature es otro de los emprendimientos top que se construye en la zona con mayor transformación urbana de la ciudad, rodeado de instituciones académicas, espacios verdes, clubes deportivos y con rápida conexión hacia zona norte y el centro porteño. “Un desarrollo residencial que combina diseño contemporáneo, amenities orientadas al bienestar y una ubicación estratégica dentro del Parque de Innovación, uno de los nuevos polos urbanos más relevantes de Buenos Aires”, relata Goldszer, de Ocampo Propiedades que también comercializa este emprendimiento donde los departamentos de un dormitorio se venden desde los US$185.500, los de dos a US$409.300, los de tres a US$437.900 y los penthouses con terrazas desde US$674.800. “Cuando evaluamos un terreno, lo hacemos de forma estratégica. Buscamos aquello que es único, que tiene un diferencial real en su propuesta. Preferimos lo cualitativo sobre lo cuantitativo”, agrega Ioram Amsel, socio fundador y codirector de ABV, quien aclara que su estrategia es llegar a las zonas con potencial antes que otras desarrolladoras. Amsel maneja junto a sus socios una compañía boutique con más de 61 desarrollos entre Argentina, Paraguay y Estados Unidos, con 350.000 m² construidos y 290.000 m² actualmente en ejecución. “

El cambio urbano tiene consecuencias directas sobre la disponibilidad de tierra. De acuerdo con el CPAU, la dinámica de encomiendas de demoliciones también se intensificó fuertemente en el norte porteño y acompaña el proceso de densificación de las áreas más demandadas. La obra nueva representa el 77% de la superficie tramitada en las comunas donde se concentra la actividad (12, 13 y 15).

Para Goldszer, esa transformación implica que el crecimiento ya no dependerá de conseguir grandes terrenos libres, sino de procesos de recambio urbano: “Cada vez hay menos tierra vacante y el crecimiento se apoya más en demoliciones, refuncionalizaciones y ensamblado de lotes. En zonas tan consolidadas como Belgrano-Núñez, el desarrollo futuro va a depender más de la capacidad de generar producto diferencial sobre tierra existente que de grandes lotes disponibles”, señala.

“El motor de valorización es Libertador. Hoy el derrame no es abstracto, se manifiesta con fuerza en los primeros 200 metros de las calles transversales. En ese rango se da una situación muy atractiva porque se accede a todos los beneficios del corredor sin quedar expuesto a su intensidad”, analiza Graciela Cao, gerente de Desarrollos en D’Aria Propiedades, la empresa que comercializa Cotta Núñez, un edificio de 12 pisos ubicado sobre avenida Congreso, a metros de Libertador. “Los precios de venta van desde los US$335.000 hasta los US$532.000 y el precio por metro cuadrado se ubica entre US$2400 y US$3940”, detalla. La presión sobre el suelo impacta, además, en los valores. Boquete destaca que, en la actualidad, los precios de venta del metro cuadrado en los nuevos desarrollos residenciales en la zona rondan entre US$3000 y US$5000, dependiendo del proyecto y de la ubicación específica. Según explica, los emprendimientos que mejor funcionan son aquellos de escala media y grande con unidades chicas y medianas, principalmente monoambientes, departamentos de uno y dos dormitorios.

Por su parte, Goldszer advierte que existe un mercado “altamente segmentado”: en proyectos a estrenar, los precios pueden ir de US$3500 hasta US$8000 el metro cuadrado, en promedio. “Hoy, más que nunca, el valor está directamente asociado a factores como ubicación, diseño, amenities, categoría constructiva y marca desarrolladora”, agrega.

Sin embargo, más allá de los números, el mercado parece apostar especialmente a la capacidad de valorización futura. Boquete considera que este corredor “es un buen mercado para invertir ya que ofrece una de las inversiones más seguras de Capital Federal, con rentabilidades levemente menores al promedio (entre 4% y 5% anual), pero con un porcentaje de revalorización importante de la propiedad”.

Sin embargo, aunque los barrios premium –como Palermo, Núñez y Puerto Madero– son aspiracionales y prometen valorizarse, concentran la mayor demanda y los precios más altos, con retornos más moderados (entre 3,8% y 4,7% anual). Por ello, para los inversores interesados solo en la rentabilidad, el sur y el oeste porteño se posicionan como las zonas más atractivas: Lugano lidera el ranking de ZonaProp con un retorno bruto anual del 10,7%, seguido por Parque Avellaneda (8,1%) y Nueva Pompeya (8,0%).

Boquete vincula el éxito de la zona con un cambio en las preferencias de la demanda residencial que ocurrió en los últimos años. “La gente busca expansión: más metros cuadrados, balcones más grandes, vistas más abiertas”, sostiene. Ese desplazamiento fue moviendo el eje de Barrio Norte hacia Palermo, Belgrano y, finalmente, hacia Núñez.

El proceso de transformación de este barrio no solo modifica el mapa porteño de inversiones en real estate, también reabre el debate sobre el modelo urbano a desarrollar y las herramientas necesarias para acompañar el crecimiento de la ciudad.

Durante el encuentro organizado por el CPAU, los participantes debatieron las posibles políticas públicas e instrumentos del mercado inmobiliario que permitirían promover un desarrollo más equitativo, en especial en los barrios de zona sur donde la deuda urbana se agiganta año a año.

La preocupación aparece asociada a la creciente concentración de actividades en determinadas áreas, mientras otros barrios pierden protagonismo. Los datos relevados por esta organización muestran que, luego de un esquema multinodal observado en 2023, el desarrollo se fue concentrando progresivamente en menos zonas hasta focalizarse, en 2025, casi exclusivamente en el eje norte.

En ese escenario, Núñez parece sintetizar varias de las tendencias que hoy redefinen el mercado inmobiliario porteño: la búsqueda de calidad urbana, la integración de usos mixtos, la proximidad con espacios verdes, el desarrollo de polos corporativos y educativos, la conectividad y la preferencia por viviendas nuevas con mejores prestaciones.

La combinación de esos factores explica por qué el barrio pasó, en pocos años, de ser un sector residencial tradicional a convertirse en uno de los territorios más disputados por desarrolladores, inversores y compradores. Todo indica que su transformación urbana está aún lejos de terminar.