Vivienda promovida: Montevideo pierde terreno frente a Canelones, Paysandú y Salto, en nuevos desarrollos inmobiliarios

La vivienda promovida continúa consolidándose como uno de los principales motores de la construcción privada en Uruguay. El año 2025 marcó un récord histórico con 326 iniciativas presentadas, el mayor registro desde la puesta en marcha de la ley. Sin embargo, los últimos datos también muestran algunos cambios en la dinámica del mercado: una desaceleración respecto a los máximos recientes, pérdida de dinamismo en Montevideo, una mayor expansión hacia el interior del país y crecientes interrogantes sobre la concentración de proyectos en determinados barrios de la capital.

Si hay un dato del último informe de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) que llama la atención a los actores del sector, es el cambio gradual en la distribución geográfica de los proyectos. En ese marco, Montevideo sigue concentrando la mayor actividad y lidera ampliamente en cantidad de viviendas, aunque en el último año móvil aparece una realidad diferente, ya que bajó considerablemente la cantidad de proyectos que se concentran allí.

En contrapartida, Canelones elevó su participación, impulsado principalmente por Ciudad de la Costa.

Para Alejandro Ruibal, presidente de la Cámara de la Construcción del Uruguay (CCU), el fenómeno está estrechamente relacionado con los movimientos demográficos registrados en las últimas décadas.

“Montevideo está perdiendo población. Todo el corrimiento hacia el este y todo el ´boom´que tiene la zona pegada al arroyo Carrasco, el aeropuerto y toda esa vuelta también se empieza a sentir”, sostuvo.

A su entender, los datos de vivienda promovida reflejan una tendencia que excede al sector inmobiliario.

“La migración que sigue habiendo hacia Canelones responde a un fenómeno real y los números lo están demostrando”, afirmó.

En ese marco, Ruibal entiende que la expansión territorial de la vivienda promovida constituye una señal positiva del instrumento, aunque también plantea desafíos de planificación.

“Una cosa es el estímulo para invertir y otra quién mira las políticas de desarrollo de las ciudades y quién hace el ojo urbanístico. La planificación urbana pasa a ser clave”, señaló.

El dirigente agregó que el transporte también juega un papel central en esa transformación.

“Si cada vez pongo transporte para más lejos, la gente empieza a tener más sentido para ir más lejos”, explicó.

Esta nueva distribución de la vivienda promovida también llegó a otros departamentos del interior, ya que Paysandú y Salto también aumentaron su participación en el último año móvil.

El informe también vuelve a mostrar una fuerte concentración de proyectos en determinadas zonas de Montevideo. En este caso, Cordón lidera ampliamente el ranking histórico y más atrás aparecen Palermo, Tres Cruces, Aguada, La Blanqueada, Barrio Sur y Centro.

En el último año móvil, Cordón mantuvo exactamente la misma participación relativa, seguido por La Blanqueada, Unión, Centro, La Comercial, Larrañaga y Reducto.

En ese caso, tanto Ruibal como Matías Medina, presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), consideran que algunas zonas comienzan a mostrar señales de saturación.

“Es razonable que en algunos lugares o en algunos barrios, cuando se construye mucho, después siga actuando la ley de la oferta y la demanda”, indicó el presidente de la CCU.

No obstante, aclaró que eso no implica cuestionar el régimen. “Eso no quiere decir que la herramienta sea mala. Sin esa herramienta hay lugares donde no se hubiera invertido”, afirmó.

Medina coincide en que el desarrollo se concentró excesivamente en algunos puntos de la ciudad. “Cordón, con 285 proyectos, se despega muchísimo del resto. Creo que hay capacidad para más proyectos en otras zonas”, sostuvo.

Entre las áreas que identifica con potencial de crecimiento mencionó Aguada, Unión y Ciudad Vieja.

“Tienen espacios y padrones que pueden ser explotados y no seguir construyendo en zonas que ya tienen una cantidad de vivienda incorporada que hace que después sea más difícil estacionar y que la densidad poblacional aumente mucho”, señaló.

A su entender, será el propio mercado el que terminará corrigiendo parte de esa concentración. “Los terrenos subieron tanto de precio en esas zonas que los constructores van a tener que buscar otras alternativas”, indicó.

Para Medina, la normativa de vivienda promovida también logró cumplir con uno de sus principales objetivos económicos. “Fue una medida acertada para generar empleo y dinamizar la construcción. Una muy buena ley que captó inversión y dinamizó el mercado inmobiliario de las unidades en pozo, construidas y nuevas”, afirmó.

Desde la visión de los desarrolladores, otro factor que comienza a influir en la dinámica de nuevos proyectos es la incertidumbre regulatoria y los tiempos de aprobación.

El presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu), Alfredo Kaplan, entiende que parte de los números recientes están condicionados por un fenómeno excepcional ocurrido antes del cambio de gobierno.

“Hubo una gran cantidad de proyectos que se presentaron en febrero de 2025 por todo lo que circulaba respecto a posibles cambios en vivienda promovida. Eso distorsiona un poco las estadísticas”, afirmó.

Kaplan también advirtió sobre dificultades operativas que afectan el ritmo de inversión.

“Hoy estamos en una situación de muchas demoras en permisos, muchas demoras con los proyectos de vivienda promovida y con los megaproyectos, que enlentecen un poco el ánimo inversor”, sostuvo.

A eso se suman otros factores de incertidumbre vinculados al contexto económico y laboral.

“Se siguen presentando proyectos, pero en menor cantidad. También hay un efecto importante de todo el tema de la negociación salarial, que crea inquietudes”, indicó.

Pese a ello, los referentes del sector coinciden en que la vivienda promovida continúa siendo una de las herramientas más relevantes para la construcción y la captación de inversiones.

“Fue una buena idea la vivienda promovida”, resumió Ruibal. “Se creó una herramienta donde se le dio un impulso muy grande a la inversión y se provocó todo esto que pasó en los últimos tres o cuatro años”, concluyó.

Según el informe elaborado por la ANV con datos al 30 de junio de 2026, actualmente existen 1.803 proyectos promovidos y otros 196 en estudio. Del total de viviendas promovidas, 31.070 ya finalizaron su construcción y 12.504 se encuentran actualmente en obra.

La evolución de los ingresos muestra el impacto que tuvo la flexibilización normativa aprobada en 2020. Mientras que, en 2019 , habían ingresado 79 proyectos, la cifra pasó a 118 en 2020 y saltó a 181 en 2021. Desde entonces, la tendencia continuó al alza hasta alcanzar el récord de 326 proyectos en 2025.

No obstante, el informe también advierte una moderación en el ritmo de crecimiento. En el año móvil cerrado en mayo de 2026 ingresaron 196 proyectos, una cifra elevada desde una perspectiva histórica, aunque inferior a los registros observados en períodos anteriores. A modo de ejemplo, solo en junio ingresaron 21 proyectos, frente a los 29 registrados en igual mes de 2025.

Otro de los fenómenos que refleja el informe es la creciente participación de proyectos de menor escala. Del total histórico de iniciativas promovidas y en estudio, 61% corresponde a desarrollos de hasta 20 unidades, mientras que apenas 15% son proyectos grandes, con más de 50 viviendas. Sin embargo, estos últimos siguen concentrando la mayor parte de las unidades construidas, al representar cerca del 60% de las viviendas activas.

En el último año móvil esa tendencia se profundizó. Los proyectos pequeños y medianos aumentaron su participación, mientras que los desarrollos de gran porte perdieron peso relativo tanto en cantidad de iniciativas como en volumen de viviendas.

Medina consideró que esta evolución responde tanto a la maduración del mercado como a nuevas demandas habitacionales.

“Hay más cantidad de pequeños proyectos, de hasta 20 unidades. Además, se empezó a construir en altura en departamentos como Paysandú y Salto, que fueron los que más sorprendieron”, indicó.

Por su parte, Montevideo sigue concentrando la mayor actividad de vivienda promovida. De los 1.999 proyectos promovidos y en estudio activos, 1.299 están ubicados en la capital. También lidera en cantidad de viviendas, con más de 42.700 unidades activas.

Sin embargo, cuando se observa únicamente el último año móvil aparece una realidad diferente. Montevideo pasó de concentrar históricamente el 65,1% de los proyectos a representar el 52,7% de los ingresos recientes. En paralelo, Canelones elevó su participación desde 17,6% hasta 24,2%, impulsado principalmente por Ciudad de la Costa. Paysandú aumentó de 2,9% a 7,7%, mientras que Salto alcanzó 4,9%.

En relación a la concentración de proyectos en determinados barrios, luego de los 285 que hay en Cordón (equivalente al 22% del total de Montevideo), más atrás aparecen Palermo (93), Tres Cruces (84), Aguada (68), La Blanqueada (67), Barrio Sur (64) y Centro (60).

Según Medina, aparecen nuevos perfiles de demanda vinculados a estudiantes, trabajadores y pequeños inversores. “Las personas tomaron como buena opción vivir en un apartamento y no tanto en una casa. También hay temas universitarios; mucha gente va a estudiar y necesita una vivienda en alquiler, por eso los inversores compraron esas viviendas por ese lado”, sostuvo. Para el dirigente inmobiliario, además, era difícil sostener indefinidamente las tasas de crecimiento observadas en los últimos años en vivienda promovida. “En algún momento iba a haber una meseta o iba a tener una leve caída”, afirmó el presidente de la CIU.