La ciudad de California que aplica la venta de un nuevo tipo de vivienda por una ley firmada por Newsom
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San José marcó un precedente en el mercado inmobiliario de California, al concretar la primera venta de una vivienda accesoria como una propiedad independiente. La operación fue posible gracias a una ley firmada por el gobernador Gavin Newsom en 2023, que abrió la puerta a una modalidad de compra que hasta entonces no estaba permitida en el estado.
El caso podría convertirse en el punto de partida para una transformación en cómo se desarrollan y comercializan este tipo de inmuebles.
Así, San José se volvió la primera ciudad del estado en cerrar la venta de la unidad de vivienda accesoria, conocida como ADU por sus siglas en inglés (Accessory Dwelling Unit), como un condominio independiente dentro de un terreno donde ya existe otra vivienda.
Según informó SF Gate, la vivienda vendida es una casa independiente de dos dormitorios ubicada cerca del centro de San José.
La propiedad fue adquirida por US$530 mil y cuenta con entrada propia, estacionamiento privado, servicios independientes y no tiene cuotas de asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés), una característica que la diferencia de muchos condominios y complejos residenciales tradicionales.
El comprador, Daniel Aflakian, explicó que este tipo de vivienda representa una oportunidad para quienes buscan acceder a una propiedad con un precio más bajo que una casa unifamiliar convencional.
En declaraciones al medio citado, sostuvo: “Ayudará a las personas que quieren tener un lugar propio de una manera más accesible y sencilla”.
La unidad tiene una superficie de 749 pies cuadrados (69,58 metros cuadrados) y había salido al mercado en febrero con un precio inicial de US$598 mil. Un mes después, el valor fue reducido a US$549 mil antes de concretarse la operación definitiva.
El cambio se concretó gracias a la aprobación de la Assembly Bill 1033 (AB 1033), promulgada por el gobernador Gavin Newsom el 11 de octubre de 2023. La legislación modificó las secciones 65852.2 y 65852.26 del Código de Gobierno relacionadas con las viviendas accesorias.
Hasta ese momento, la normativa estatal establecía que una ADU no podía venderse de manera separada de la residencia principal, salvo una excepción muy específica vinculada a proyectos desarrollados por organizaciones sin fines de lucro calificadas y bajo determinados acuerdos legales.
La ley de vivienda aprobada en 2023 incorporó una alternativa adicional. A partir de esa reforma, las ciudades y gobiernos locales pueden aprobar ordenanzas que permitan vender la vivienda principal y una o varias ADU por separado, siempre bajo la figura legal de condominios y que se respeten las condiciones establecidas por la normativa local.
La legislación no obliga a todas las ciudades a permitir estas ventas, sino que las autoriza a implementar ordenanzas para hacerlo si consideran conveniente adoptar ese modelo.
Además, al asignar nuevas responsabilidades a los gobiernos locales respecto de la aprobación de estas unidades, la ley estableció un nuevo programa estatal con obligaciones para las administraciones municipales.
El proyecto que hizo posible la primera venta fue desarrollado por la empresa inmobiliaria AlphaX RE Capital, que planea comercializar dos unidades adicionales durante el otoño y construir cientos más en los próximos años.
El objetivo de la compañía es trabajar tanto con propietarios que quieran aprovechar parte de sus terrenos como con desarrollos en lotes que ya posee la empresa. La intención, según explicó la directora de gestión de activos de la firma, Jia Li, es convertir este tipo de propiedad en una alternativa habitual dentro del mercado inmobiliario.
De acuerdo con SF Gate, la primera operación permitió conocer mejor el perfil de los potenciales compradores. Muchos visitantes señalaron que la vivienda transmitía la sensación de una casa unifamiliar más que la de un condominio o una casa adosada, principalmente por el espacio privado y la independencia respecto de otras unidades.
El caso de San José no será necesariamente el único. Varias ciudades de California ya avanzan en la implementación de ordenanzas compatibles con la AB 1033 para permitir la venta independiente de estas viviendas, indicó SF Gate.
Entre las jurisdicciones que ya adoptaron regulaciones se encuentran San Diego, San Francisco, Santa Monica, Santa Cruz y Berkeley, que continúan desarrollando los detalles normativos para aplicar plenamente la legislación.
Otras ciudades, como Napa, también manifestaron interés en habilitar este modelo, aunque todavía se encuentran en etapas menos avanzadas del proceso.