La Cámara Inmobiliaria tiene nuevo presidente y es el más joven de su historia: cómo ve el mercado y cuáles  son las urgencias de acceso a la vivenda que quiere poner en el centro del debate

Matías Medina toma la posta de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) con una impronta modernizadora que fomenta sin perder las bases y cimientos sólidos de la institución fundada en 1987. En parte por su edad —a los 36 años es el presidente más joven de la gremial empresarial en su historia—, pero también porque abraza desafíos tales como dar capacitación a medida para todos sus socios, al tiempo que se concretan cambios en torno al sector, como la Ley del Operador Inmobiliario que “se luchaba” desde hace 40 años.

Medina que fue secretario y, recientemente, vicepresidente de la Cámara propone poner manos a la obra en lo urgente antes que lo importante.

El nuevo presidente de la CIU acudirá la próxima semana al Parlamento para plantear su posición sobre el proyecto de Ley de Monoambientes presentado por el senador frenteamplista Gustavo González. En la antesala, adelanta que, desde su perspectiva, el debate se debe centrar en problemas urgentes como “las 190.000 viviendas con problemas constructivos que existen en el país o los 667 asentamientos, más que en 10 metros menos o más que hacen a los monomambientes”.

Lo que sigue es un fragmento del intercambio que Medina mantuvo con Café y Negocios.

¿Qué es lo primero a atender en su nuevo rol como presidente de la Cámara Inmobiliaria?

Lo primero y lo más urgente es cerrar el tema de la reglamentación de la Ley del Operador Inmobiliario, que fue un hito histórico al conseguir una ley aprobada que se luchaba hace 40 años. Ahora, el objetivo es cerrar la etapa de reglamentación y empezar la de implementación efectiva por medio del registro de las inmobiliarias en un trabajo conjunto con el Ministerio de Educación y Cultura, que es donde va a estar ese registro.

Después tenemos otras prioridades que van en paralelo, por ejemplo, a mí me interesa muchísimo la formación. La Cámara tiene un instituto de capacitación y tenemos como prioridad fomentar cursos y alianzas con facultades como la UM, la Universidad ORT y UDE.

La Cámara no solo nuclea a inmobiliarias tradicionales, sino a desarrolladoras, un constructor o un administrador de propiedades. Tenemos que trabajar para todos en conjunto.

¿Qué impactos espera de la nueva Ley del Operador Inmobiliario?

Lo que va a hacer es transparentar y bajar el informalismo que hoy existe. Se va a conformar una nómina de operadores inmobiliarios a nivel país con su matrícula que van a poder ejercer la actividad inmobiliaria.

Eso hará que las empresas estén en un registro público online donde vas a poder ver su número de matrícula, BPS, DGI, registro en Senaclaft (por lavado de activos), y un lugar donde poder hacer un eventual reclamo en caso de mala praxis. Permite contratar con tranquilidad, cosa que hoy por hoy no sucede porque hay empresas que dicen ser una inmobiliaria y no lo son.

Después, va a exigir a las nuevas generaciones un título de operador inmobiliario de nivel terciario, entonces para ejercer la actividad se va a tener un mínimo de idoneidad. Hoy día encontramos que hay gente muy capacitada, pero otra que no lo está. Y a veces se genera una mala tasación o una mala comercialización que afecta a personas que tienen el capital de toda su vida y se ven damnificadas por esa mala praxis.

¿Cómo se refleja el informalismo en el sector?

Toda competencia desleal es un problema. El informalismo puede ser un profesional que se dedica a la arquitectura, a la escribanía, a la abogacía y no tiene su empresa abierta dentro del rubro inmobiliario. Otro tipo de informal es ese que dice ser inmobiliario y no tiene ni siquiera la empresa constituida.

Ese también compite a la par, muchas veces estas personas tienen más de 50 propiedades publicadas y publican en las plataformas como las inmobiliarias, lo hacen con un número, como que fuese un particular y después le quieren cobrar los honorarios a la persona. Entonces es desleal, porque la persona piensa que al ser un contrato directo se ahorra un 3%, pero después le terminan queriendo cobrar 2%, 3% (del valor de la propiedad) o hasta a veces más que el arancel. Aunque a la larga no prosperan porque compiten con profesionales, le hacen un daño a la profesión, que es lo que estamos evitando.

¿Cómo ve el mercado en un contexto en el que cada vez se incita más a diversificar portfolios de inversión con otros instrumentos que no son la clásica inversión inmobiliaria?

Tenemos la ventaja que en el tiempo hemos mantenido una buena rentabilidad y la estabilidad jurídica y certeza que hace que siga siendo un refugio de capital. Sí vemos un mercado que es cada vez más competitivo y cada vez más segmentado, con un público más exigente e informado.

Entonces, por ejemplo, cuando se vende una propiedad usada, hay que vender en mejores condiciones. Cuando se hace una reforma, hay que reformar de forma neutra porque no sabemos qué comprador va a venir y eso hace que una transacción, si el precio está US$ 1.000 o US$ 2.000 por fuera, no se cierre. Ante ese mercado más competitivo, hay que prepararse mejor.

En otro tipo de negcio también hay más riesgo, y si bien puede haber más retorno, también puede ser que la pérdida sea mayor, como ha pasado con las criptomonedas.

El inversor del ladrillo no va tanto al riesgo, sino a la seguridad y estabilidad, pero también puede pasar que la rentabilidad (del negocio inmobiliario) sea de 4.5% o 5%, 6%, 7% o 3%, tenemos de toda la gama.

¿En qué nivel de dinamismo se encuentra el sector inmobiliario hoy en día?

Está dinámico, está estable, pero también tenemos que dar señales y generar políticas e instrumentos para que esto se mantenga.

El crédito bancario podría ser mejor, en el sentido de que más personas accedan a él, hoy solamente un 11% de las compraventas son por esa via.

También vemos que la población es un tema, el hogar unifamiliar. Porque en una vivienda en la que vivían seis personas ahora viven 2.5, según datos del censo (del Instituto Nacional de Estadística). Eso hace que más personas adquieran otras viviendas, pero en realidad la capacidad de la población es la misma, eso es preocupante también a mediano y largo plazo. Yo creo que hay que lograr que más personas vengan a vivir acá, sean nómades digitales o empleados de nuevas empresas, pero para eso tenemos que generar competitividad.

¿Es posible mejorar el acceso a la vivienda?

Creo que se puede mejorar. Hay que monitorear los diferentes planes, sea subsidio, Plan Avanzar, Sueños en Obra, Más Barrio. Tener un monitoreo anual, como planteó la ministra (de Vivienda y Ordenamiento Territorial, Tamara Paseyro), es correcto, no quinquenal.

Sí hay datos que son alarmantes de un estudio que realizaron la Cámara de la Construcción con Unicef, que no pueden existir.

El foco no tiene que ser, por ejemplo, hablar de monoambientes, sino que tiene que estar en lo alarmante que son las cifras que plantea ese estudio. Por ejemplo, 80.000 personas con tenencia de vivienda insegura, 190.000 viviendas con problemas constructivos, 667 asentamientos, 66.882 hogares que presentan al menos una carencia crítica en materia de vivienda, 9.447 hogares de Uruguay que no cuentan con un baño de uso exclusivo en la vivienda. Uno de cada cuatro niños viven en situación de hacinamiento.

Esas son cifras que asustan. Entonces yo creo que primero hay que ir por ese lado y después ver si se hacen monoambientes de 10 metros más o 10 metros menos. Si nos reducimos intelectualmente a centrar la discusión en 25 o 35 metros en los monoambientes es minimizar muchísimo el problema.